Baufeld V bedeutet hohen Verlust für die Stadt

Das Baufeld V ist ohne Frage eine Fläche, die förmlich nach Veränderung, also Entwicklung, schreit. Heute sollen wir für das sogenannte Klimaquartier die Eckpunkte eines Realisierungswettbewerbs beschließen und diesen damit auch unmittelbar starten. Somit stellt sich dringend die Frage, ob wir wirklich das richtige Entwicklungskonzept verfolgen oder mit der Quartiersentwicklung auf Basis der angedachten Eckpunkte in die falsche Richtung laufen.

Diese Bedenken sind für viele von uns nicht neu. Genau aus diesem Grund haben wir ja auch einstimmig im vergangenen Sommer beschlossen, 1. die Quartiersentwicklung Baufeld V grundsätzlich weiterzuverfolgen, mit dem gemeinsamen Ziel, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und 2. gleichzeitig verschiedene Überprüfungs- und Entscheidungspunkte festgelegt. Ein wesentlicher Prüfbaustein ist die Aktualisierung der Machbarkeitsstudie 2019, die in der letzten Sitzungsrunde vorgelegt wurde. Und genau diese aktualisierte Machbarkeitsstudie zeigt bereits jetzt sehr deutlich, dass das Quartier Baufeld V mit großen (Kosten-)Risiken verbunden ist und schon im Basis-Szenario einen hohen Verlust für die Stadt bedeuten würde. Und dies, obwohl mit sehr optimistischen Annahmen gerechnet wurde und viele Stellschrauben extrem hart und über das bisher beschlossene Maß hinaus angezogen wurden. Zu dem sind leider wesentliche Annahmen der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung weder transparent noch nachvollziehbar, wie es auch zu Recht u. a. von der FDP beanstandet wurde.

Von der ursprünglichen Beschlusslage hat man sich zur Eindämmung der Verlusthöhe bereits im Rahmen der zwei Machbarkeitsstudien sehr weit entfernt, z. B. waren ursprünglich Gewerbeeinheiten und 40 – 50 WE geplant, davon 40 % gefördert und 60 % frei finanziert. Die Machbarkeitsstudie hingegen geht bereits von 66 WE aus. Jetzt sollen grundsätzlich bis zu 80 % der Wohnungen förderfähig werden. Eine gut durchmischte Mieterstruktur sieht sicherlich anders aus.

Optimistisch erscheinen externen Fachleuten zudem die angesetzten Kosten, beispielsweise für die erforderliche Dekontaminierung des Bodens von rd. 1,5 Mio. Euro, die am Ende auch Richtung 8 Mio Euro gehen könnten. Zudem wurden bei der Kalkulation der Wirtschaftlichkeit, anders als üblich, keine Erschließungs- und anteiligen Grünflächen berücksichtigt und mit einem sehr geringen qm-Preis gearbeitet. Unter Berücksichtigung dieser Aspekte erhöht sich der Grundstückswert von 5,7 Mio auf gut 10 Mio Euro. Auch die Kosten des geplanten Parkhauses fehlen vollständig. Gleiches gilt für die Kosten des Eigenbetriebs, der zusätzlich noch die Transparenz und den Einfluss der Abgeordneten reduzieren würde.

Selbst die vorliegende Machbarkeitsstudie mit ihren vorteilhaften Annahmen weist bereits einen für die Stadt Kronberg erheblichen kalkulatorischen „Investitionsverlust“ von knapp 12 Mio Euro (Barwert des Cashflows) aus. Unter Berücksichtigung der obigen Punkte könnte dieser Verlust aber auch auf bis zu 25 Mio Euro ansteigen. Letzteres entspricht einem rechnerischen Verlust von rund 380.000 Euro je Wohneinheit bzw. je Mieter. All dies ist aus unserer Sicht den Kronberger Bürgern und Steuerzahlern nicht zumutbar. Spätestens diese Berechnung sollte auch zum Nachdenken anregen, ob es ohnehin nicht deutlich sinnvoller und sozial gerechter wäre, gezielt und ohne Streuverlust Mieter mit geringem Einkommen direkt durch Wohngeld zu fördern, statt Millionen von Euro in Projektentwicklungen zu versenken.

Natürlich könnte man es sich auch heute wieder einfach machen und das Projekt durchwinken, denn das Stoppen eines Wohnbauvorhabens mit bezahlbaren Mieten ist ja nicht sonderlich populär. Auch könnte man hoffen, dass die Welt nach dem Realisierungswettbewerb eine andere ist als heute, was sie aber mit Sicherheit nicht sein wird. Deshalb werden wir, unserer Verpflichtung zum wirtschaftlichen Umgang mit den Steuergeldern unserer Bürger folgend, den Einstieg in den Realisierungswettbewerb ablehnen. Wir würden auch gern die Verwaltung von diesem Projekt bereits heute entlasten, weil eine der nächsten Sollbruchstellen mit Sicherheit greifen wird.

Die Mehrheitsverhältnisse werden aber wahrscheinlich andere sein. Aus diesem Grund werden wir einzelnen Aspekten der Änderungsanträge zustimmen, die den Status quo marginal verbessern aber eben leider nicht zu einer Sinnhaftigkeit des Vorhabens führen. Dies gilt selbstredend auch für unseren eigenen selbsterklärenden Änderungsantrag zur signifikanten Erhöhung der Transparenz des Wettbewerbsverfahrens für alle Fraktionen. Wir bitten daher für diesen um Ihre Zustimmung.

Sehr vermissen wir einen zweiten Anlauf für die Änderungsanträge der vergangenen Jahre von der FDP zur Begrenzung auf 2 Vollgeschosse plus Dachgeschoss und der Grünen beispielsweise zum Erhalt des Grünstreifens an der Ludwig-Sauer-Straße – dies sollte bei einem sogenannten Klimaquartier selbstverständlich sein - , die wir gern erneut unterstützt hätten. Was ist aus diesen guten Ansätzen geworden?

Liebe Kolleginnen und Kollegen, lassen Sie uns das Klimaquartier jetzt ad acta legen und nicht erst nach dem Wettbewerbsverfahren. Wir würden gern schon heute mit Ihnen über alternative Nutzungsmöglichkeiten nachdenken, wie beispielsweise als Feuerwehrstandort oder auch als gemischten Gewerbe- und Wohngebiet, natürlich immer mit einer ausreichenden Anzahl an Parkplätzen für Pendler und das Gewerbe am und im Bahnhof.

Gleichzeitig sollten wir uns bei der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum besser auf den Grünen Weg und die Frankfurter Straße konzentrieren. Denn dort sind Stand heute keine Kontaminationsrisiken mit entsprechenden Entsorgungskosten bekannt und die Entwicklungsarbeiten könnten direkt beginnen. Und perspektivisch gibt es ja noch den Altkönigblick.

Wortbeitrag von Dr. Ralf A. Pampel in der Stadtverordnetenversammlung vom 18.4.2024

So wurde entschieden:

• Änderungsantrag 40% sozial gefördert, 60 % frei vermietbar im unteren Preissegement angenommen mit 30 Ja bei 1 Nein

• Änderungsantrag "Im Anschluss an die Wirtschaftlichkeitsberechnung der Siegerentwürfe durch die Bauland-Offensive Hessen GmbH wird die Stadtverordnetenversammlung eine Entscheidung über die Umsetzung des Projektes treffen" angenommen mit 30 Ja bei 1 Nein

• Änderungsantrag "Sobald und soweit das Ergebnis des Planungswettbewerbs realisiert werden soll, wird im anschließenden Vergabeverfahren laut Vergabeverordnung zur Auftragsverhandlung der weiteren Planungsleistungen eingeladen" angenommen mit 30 Ja bei 1 Nein

• Änderungsantrag Geschossigkeit II+Staffel bis IV+Staffel angenommen mit 25 Ja bei 5 Nein und 1 Enthaltung

• Änderungsantrag Stadt behält Eigentum angenommen mit 26 Ja bei 2 Nein und 3 Enthaltungen

• Änderungsantrag: 1,0 Stellplätze je WE angenommen mit 18 Ja bei 1 Nein und 5 Enthaltungen

• KfB-Änderungsantrag: angenommen mit 18 Ja bei 11 Nein und 2 Enthaltungen

• so geänderter Hauptantrag angenommen mit 25 Ja bei 6 Nein