Gewerbegebiete mit Risiken

Über das Thema Gewerbegiebietsentwicklung am Auernberg und die damit verbundene Zerstörung von Naturraum habe ich nun schon mehrmals gesprochen. Ich werde nicht alles wiederholen.

Prinzipiell geht es um die Abwägung, wieviel wertvollen Naturraum kann man für gewünschte Gewerbesteuereinnahmen opfern? Natürlich sollen dabei Gewerbesteuereinnahmen maximiert werden. Dazu sollte man auch berücksichtigen, dass von jedem Euro Gewerbesteuereinnahmen, die in Kronberg anfallen, nur 35 Cent in Kronberg bleiben. Der Rest geht an den Kreis. Also gerundet, 1/3 bleibt in Kronberg, 2/3 gehen an den Kreis.

Was tut man, um möglichst hohe Gewerbesteuereinnahmen zu erhalten? Man möchte entsprechend potente Unternehmen ansiedeln. Die im Bebauungsplan vorgesehenen Nutzungszwecke sind ein schwaches Mittel. Letztendlich kann man das nur dadurch steuern, indem die Grundstücke an Unternehmen verkauft werden, die geeignet erscheinen.

Dabei gibt es zwei entscheidende Probleme:

Man muss Eigentümer der Grundstücke sein. Daher sind im Haushalt rund 10 Mio EUR für den Ankauf von Grundstücken am Auernberg und Kronberger Hang vorgesehen. Möchten aber Eigentümer nicht verkaufen, werden deren Grundstücke umgelegt und können danach, nach Wirksamwerden des B-Plans, von diesen an beliebige Interessenten verkauft werden. Hier hat die Stadt keinen Einfluss auf die Auswahl.

Das zweite Problem ist, dass nach dem Verkauf – oder vielleicht besser Vergabe in Erbpacht –, der Käufer an beliebige Dritte weiterverkaufen kann. Dann besteht zwar noch der Nutzungsvorbehalt nach B-Plan, aber ob der Käufer dann einen lohnenden Gewerbesteuerbeitrag leisten kann, befindet sich vollkommen außerhalb der Einflusssphäre der Stadt.

Weiterhin ist die erhoffte Gewerbesteuereinnahme stark vom tatsächlichen Bedarf abhängig. Es wurde gesagt, dass Anfragen von Interessenten vorliegen. Nur hat noch niemand diesen Bedarf gesehen. Er ist für uns Stadtverordnete schlichtweg nicht nachzuvollziehen und erst recht nicht nachgewiesen. Seitens der Antragsteller wurde angeführt, die Anfragen seien vertraulich. Dazu haben wir im ASU angeregt, dass man den Stadtverordneten bitte unter Ausschluss der Öffentlichkeit die Interessenten offenlegen möge. Die Antwort war einfach „nein“.

Als Beispiel für Interessentengruppen wurden dafür Gewerbe genannt, die zweifelsfrei ehrbar sind, aber keinen erhofften hohen Gewerbesteuerbetrag liefern können. Also müssen wir Stadtverordneten davon ausgehen, dass es keinen Bedarf im Rahmen des Gewünschten gibt! Das deckt sich auch mit der Wahrnehmung, dass im Umfeld vielfach Leerstand in Gewerbeimmobilien herrscht.

Und überhaupt nicht berücksichtigt wurde, dass in absehbarer Zeit das Gelände von Procter & Gamble frei wird, das Gewerbegebiet am Auernberg dann im Werrbewerb mit der Entwicklung auf dieser Fläche konkurriert. Es absehbar, dass dann ein Überangebot von Gewerbeflächen bestehen wird. In der Abwägung ist schon jetzt klar ersichtlich, dass die Vernichtung der Naturflächen am Auernberg nicht durch potentielle, in der Tat eher fragliche und in Realität extrem volatile Gewerbesteuereinnahmen zu rechtfertigen ist.

Das führt uns direkt zu der Frage: Warum das alles und warum gerade jetzt? Die Antwort liegt in der Neuaufstellung des regionalen Flächennutzungsplans. Dazu hatte ich schon ausführlich in der letzten Sitzungsrunde gesprochen. Daher hier nur kurz: Dieser sieht für das Gebiet am Auernberg folgende Klassifikationen vor: Vorbehalt Klima, Biotopverbund, Regionaler Grünzug, Vorrang bzw. Vorbehalt Landwirtschaft, Fläche mit überdurchschnittlich hoher Grundwasserneubildung. Kurzum, im neuen RegFNP wäre es unmöglich, dort ein Gewerbegebiet zu entwickeln.

Über ein Zielabweichungsverfahren, dem leider in der letzten Sitzung zugestimmt wurde, soll nun in den derzeit gültigen RegFNP, der derzeit weniger streng ist, das Gewerbegebiet noch schnell verankert werden. Daher drängt die Zeit und der Auernberg soll auf den letzten Drücker in den RegFNP hineingebracht werden, koste es, was es wolle. Das Argument, wir müssen das wegen des neuen RegFNP auf Vorrat beschließen und es würde ja lange nicht gebaut, ist ebenfalls nicht schlüssig. Denn die Stadt kann bereits Geld für den Ankauf von Grundstücken ausgeben und die Entwicklung eines solchen Bebauungsplan ist zeitaufwendig und teuer.

Und mit der Bebauungsplanentwicklung sind weitere Risiken verbunden. Ein Wesentliches beruht auf dem Verkehrsgutachten. Dieses ist offensichtlich fehlerhaft. Eine wichtige Zahl, die die Grundlage für die Verkehrsprognose ist, ist die Bruttogeschossflächen BGF. Je größer die BGF, desto mehr Menschen können dort arbeiten und desto mehr Verkehr ist zu erwarten.

Das dem aktuellen B-Plan Vorentwurf zugrundeliegende Verkehrsgutachten geht von einer BGF von 14.900 qm aus und prognostiziert damit rund 600 zusätzliche Fahrbewegungen am Tag. Mit diesen hätte der Verkehr insbesondere am Sodener Stock und im Bereich des Westerbachcenters angeblich kein Problem.

Wer da schon aus dem Bauchgefühl heraus meint, das kann nicht stimmen, liegt absolut richtig. In der im ASU gezeigten Präsentation wurde am Auernberg von rund 28.500 qm BGF ausgegangen. Diese Zahl ist also doppelt so hoch wie diejenige, die dem Verkehrsgutachten zugrunde liegt.

Noch dazu wird in dem Verkehrsgutachten zu einem erheblichen Anteil von einem Gewerbezweig „Automotive“ ausgegangen, der die denkbar niedrigste Mitarbeiterzahl ausgibt. In der Realität ist das zu erwartende Verkehrsaufkommen somit mehr als doppelt so groß.

In der Verkehrsprognose wurde explizit berücksichtigt, dass am Kronberger Hang ebenfalls gebaut werden soll. Allerdings wird in den jetzt vorliegenden Anträgen der Verkehr jeweils nur einzeln betrachtet. Kein Wunder, denn bei gesamthafter Betrachtung wird für den Knotenpunkt bei McDonald's die Qualitätsstufe F prognostiziert – er ist nicht mehr leistungsfähig. Außerdem sieht Schwalbach in deren Bebauungsplan extensivere Nutzungen als bisher vor. Das Verkehrsgutachten behauptet jedoch, dass „eine bauliche Entwicklung mit weiteren (verkehrsintensiven) Nutzungen für den bestehenden Bereich ausgeschlossen werden“ könne. Der dadurch entstehende Zusatzverkehr ist also nicht berücksichtigt. Das Gutachten setzt außerdem für die Rechenzentren weniger Mehrverkehr an als es die Stadt Schwalbach selbst getan hat. Und dass das Gelände von Procter & Gamble auch noch entwickelt werden soll, fehlt natürlich auch.

Darauf angesprochen, wurde mitgeteilt: „Dann werden die Zahlen eben angepasst“.

Damit ist es aber nicht getan. In den 20 Jahren, in denen ich die Kronberger Politik genauer beobachte, konnte noch kein realisierbarer Vorschlag gemacht werden, wie die Knotenpunkte bei McDonald’s, am Sodener Stock und der angrenzende Bahnübergang ausgebaut werden können. Darauf zu bauen, dass Hessen Mobil tätig wird, halten wir für sehr spekulativ. Wenn unsere Verkehrsinfrastruktur überlastet wird, ist das nicht mehr heilbar. Verkehrstechnisch planen wir dort den vorhersehbaren GAU.

Die Rechtsfolgen sind ebenfalls nicht abzuschätzen. Wenn der Bebauungsplan auf einem fehlerhaften Verkehrsgutachten beruht, kann er nichtig oder nicht wirksam sein. Oder unter den Vorbehalt des Ausbaus der Verkehrswege gestellt werden, wie es am Kronberger Hang der Fall ist.

Alle Investitionen in Grundstücksankäufe, B-Planentwicklung, Kapazitäten usw. wären dann umsonst gewesen.

Der nächste GAU befindet sich im faunistischen Gutachten. Es sind 5 Tierarten am Auernberg nachgewiesen, die dem besonderen Schutz des BNatSchG unterliegen. Dies hat zur Folge, dass bevor gebaut werden darf, Ausgleichsmaßnahmen erfolgen müssen. Ausgleichsmaßnahmen klingen erst einmal gut. Sie sind aber Augenwischerei. Denn sie werden nicht in unmittelbarer Nachbarschaft entstehen, sondern irgendwo, weil die Nachbarschaft ökologisch schon zu gut ist. Das hat zur Folge, dass die lokal existierenden Individuen vernichtet werden, in der Hoffnung, dass sich irgendwo anders Andere ansiedeln. Das ist in ungefähr so, als ob Ihnen und Ihrer Familie die Wohnung im laufenden Betrieb abgerissen wird und Sie zu hören bekommen, in Hamburg wurden allgemein neue Wohnungen gebaut. Nur davon haben Sie nichts.

Das Vorhaben greift insgesamt so tief in die Stadtentwicklung ein und ist mit solchen Risiken behaftet, dass man meinen sollte, die Bürger sollten umfassend darüber informiert sein. Wenn man mit Bürgern spricht, stellt man allerdings fest, dass kaum jemand mitbekommen hat, was da am Auernberg und Kronberger Hang geplant wird.

Statt wie in der HGO vorgesehen eine Bürgerversammlung einzuberufen, um diese umfassend zu informieren, soll das Thema offensichtlich aus dem Wahlkampf herausgehalten werden. Das führt direkt in die Politikverdrossenheit, denn am Ende, wenn gebaut wird, fragen sich viele „was habt Ihr denn da wieder beschlossen, das wollte ich eigentlich nicht“.

Nicht besser wird die Situation dadurch, dass selbst wir Stadtverordnete lange keine Visualisierungen zu sehen bekommen haben. Erst in der letzten öffentlichen ASU Sitzung wurden sie gezeigt. Unter Transparenz stellen wir uns etwas anderes vor.

Zum Gegenteil von Transparenz, nämlich Stichworte „Bauen“ und „GRZ“. Im Vorentwurf versteckt sich der nächste Stolperstein. Es ist eine GRZ von 0,6 für die oberirdische Bebauung vorgesehen und im ASU sowie der Antragsbegründung wurde dazu ausgeführt, wie sinnvoll diese sei. Immerhin, es ist anzuerkennen, dass hier nicht das Maximum von 0,8 vorgesehen wurde.

Aber: Für die Versiegelung spielt auch die Fläche eine Rolle, die unterirdisch gebaut wird, z.B. für Tiefgaragen, und für Zufahrten, Nebengebäude usw.. Dafür erlaubt der Vorentwurf dann tatsächlich doch eine GRZ von 0,8. Das wurde im ASU nicht diskutiert. Diese Zahl ist aber maßgeblich, wenn man die Folgen für den Wasserhaushalt abschätzen möchte, z.B. was die Versickerung von Niederschlagswasser und die Neubildung von Grundwasser betrifft. Je höher diese GRZ II, desto weniger Versickerung und Grundwasserneubildung kann stattfinden.

In diesem Zusammenhang stehen unsere Änderungsanträge, die die Chance bieten, immerhin etwas Schadensbegrenzung zu betreiben, wenn der Entwicklung der Gewerbegebiete zugestimmt würde.

Wir regen darin an, dass die GRZ generell auf 0,6 festgesetzt wird. Oberirdisch wie unterirdisch. Dies ist gerade hinsichtlich der Grundwasserbildung der angemessenere Betrag. Weiterhin ist die vorgeschlagene Gebäudehöhe und Geschossigkeit zu hoch. Im städtebaulichen Rahmenplan wird geschwärmt, dass solch hohe Gebäude am Ortseingang den Charakter betonen. Ja, welchen denn? Der Auernberg ist abschüssig, man kommt von Oberhöchstadt nach Kronberg und erblickt dann erst einmal die neue Kronberger Mauer, die einen von Kronberg am besten fernhalten möchte. Wenn man hochwertige Gewerbeflächen mit hohen Einnahmen erzeugen möchte, muss die Bebauung auch dem Ort angemessen sein. 6 Geschosse sind es dort aus unserer Sicht nicht. Auch am Kronberger Hang ist die vorgesehene maximale Geschossigkeit von 8 Geschossen im Bereich Richtung Frankfurt und von 6 Geschossen im Bereich Richtung Kronberg ist deutlich zu viel. So viel „baulichen Akzent“ wollen wir vor dem Taunus nicht haben. Wir sind gegen eine Eschbornisierung Kronbergs.

In unserem Änderungsantrag sehen wir dafür stattdessen 4 Geschosse und eine maximale Gebäudehöhe von 15 m auch für den Teilbereich 1b vor. Am Kronberger Hang sollte die Geschossigkeit auf maximal 5 für die baulichen Akzente im Norden und Süden festgeschrieben werden. Das entspricht dann der zulässigen Bebauung in den angrenzenden Gebieten.

Um es noch einmal zusammen zu fassen: Wir stehen dem Bebauungsplan-Vorentwurf am Auernberg kritisch gegenüber, weil

• wir die Auswahl der anzusiedelnden Unternehmen nur zu einem kleinen Teil in der Hand haben und damit ein hohes Risiko deutlich geringerer Gewerbesteuereinahmen besteht, als sie erhofft werden.

• kein Bedarf an dieser Gewerbeflächenentwicklung nachweisbar ist.

• das Verkehrsgutachten offensichtlich fehlerhaft ist, die BGF zu niedrig angenommen wurde, und die vorhandene Verkehrsinfrastruktur in absehbarer Weise überlastet wird, was in der Folge nicht behebbar ist.

• in der Gesamtabwägung eine Bebauung des Auernbergs weder ökologisch noch ökonomisch gerechtfertigt ist.

• wir schon jetzt in ein ökonomisches Risiko mit dem Ankauf von Grundstücken treten, obwohl ggf. prinzipielle Risiken hinsichtlich der Wirksamkeit eines B-Plans bestehen.

• GRZ 0,8 für unterirdische Bebauung zu hoch ist und die Geschossigkeit von 6 Geschossen dem Ort eben nicht angemessen ist. Um wenigstens das Letztere zu korrigieren, haben wir unseren Änderungsantrag eingereicht.

Wortbeitrag von Dr. Marcus Bodesheim in der Stadtverordnetenversammlung vom 5.3.2026

Es gilt das gesprochene Wort.

So wurde entschieden:

Änderungsantrag Auernberg abgelehnt mit 6 Ja und 25 Nein

Änderungsantrag Kronberger Hang abgelehnt mit 6 Ja und 25 Nein

(Geänderter) Hauptantrag Auernberg angenommen mit 18 Ja und 12 Nein bei 1 Enthaltung

(Geänderter) Hauptantrag Kronberger Hang angenommen mit 19 Ja und 12 Nein